【公眾征集】關(guān)于征求《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例 （草案征求意見稿）》意見的公告

《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》已經(jīng)市人大常委會(huì)會(huì)議第一次審議，修改后形成了《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案征求意見稿)》。為推進(jìn)科學(xué)立法、民主立法，提高立法質(zhì)量，現(xiàn)將《淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例(草案征求意見稿)》予以公布。歡迎社會(huì)各界圍繞草案征求意見稿提出意見和建議。征求意見的截止日期為2024年8月31日。

信函地址：淮北市人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)(人民中路208號(hào))

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淮北市人大常委會(huì)辦公室

2024年7月23日

淮北市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例（草案征求意見稿）

目 錄

第一章　總 則

第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主組織

第三章　物業(yè)服務(wù)

第四章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第五章　監(jiān)督管理

第六章　法律責(zé)任

第七章　附 則

第一章　總 則

第一條 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等物業(yè)管理相關(guān)主體合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理。

第三條 住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、業(yè)主自治、屬地管理、協(xié)商共建、科技支撐的工作原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將其納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)治理體系，建立和完善居（村）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的住宅小區(qū)物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理有機(jī)融合。

第五條 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)落實(shí)屬地管理責(zé)任，協(xié)調(diào)、監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，并做好下列工作：

（一）組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)的成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆；

（二）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，建立業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)制度；

（三）參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目移交和接管；

（四）指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)；

（五）組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，調(diào)處矛盾糾紛；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下協(xié)助做好相關(guān)工作。

第六條 市物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，做好下列工作：

（一）制定和宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作；

（三）監(jiān)督和管理建筑物及其附屬設(shè)施專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金）的籌集、管理和使用；

（四）依法制定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理裝飾裝修協(xié)議等示范文本；

（五）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)人信用信息、業(yè)主電子共同決策等信息系統(tǒng)；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理，做好下列工作：

（一）負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分；

（二）指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府依法開展相關(guān)工作；

（三）監(jiān)督、管理專項(xiàng)維修資金；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（五）采集、核查物業(yè)服務(wù)人信用信息，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案；

（六）組織開展相關(guān)工作人員培訓(xùn)；

（七）調(diào)處矛盾糾紛；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他工作。

第八條 市、縣（區(qū)）人民政府有關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，做好住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)監(jiān)督管理工作：

（一）發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策制定，監(jiān)督管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電動(dòng)汽車充換電設(shè)施建設(shè)與改造，將物業(yè)服務(wù)人信用信息納入公共信用信息目錄；

（二）公安機(jī)關(guān)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安管理規(guī)定的行為，處理交通事故，做好流動(dòng)人口服務(wù)管理，監(jiān)督管理和業(yè)務(wù)指導(dǎo)安全技術(shù)防范和保安服務(wù)。

（三）城市管理行政執(zhí)法部門負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)設(shè)置廣告，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，違規(guī)裝飾裝修，以及在住宅小區(qū)沿街商鋪門前及非封閉區(qū)域的亂擺賣等行為。

（四）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全，依法處理物業(yè)服務(wù)價(jià)格違法行為。

（五）消防救援機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防工作具體實(shí)施監(jiān)督管理，依法查處消防安全違法行為，督促相關(guān)主體落實(shí)消防安全責(zé)任。

（六）自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)審查物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分的規(guī)劃配置情況，協(xié)助做好全市物業(yè)信息系統(tǒng)建設(shè)工作。

民政、司法行政、財(cái)政、生態(tài)環(huán)境、應(yīng)急管理、人民防空、數(shù)據(jù)資源管理等部門按照各自職責(zé)，在物業(yè)管理區(qū)域開展監(jiān)督管理和行政執(zhí)法工作。

第二章　業(yè)主大會(huì)和業(yè)主組織

第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。

符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件，三個(gè)月內(nèi)未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府在接到建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人或者五分之一以上業(yè)主提交的成立業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)報(bào)告之日起四十五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組建業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任，業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由五至九人單數(shù)組成。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，通過管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。六個(gè)月內(nèi)無法召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議或者首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府重新組織籌備工作。

第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃核準(zhǔn)總建筑面積（含地下建筑面積）每平方米零點(diǎn)三元且總額不少于三萬元，最高不超過八萬元的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在選聘前期物業(yè)服務(wù)人前，一次性將籌備經(jīng)費(fèi)存入物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府設(shè)立的專用賬戶。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)?？顚Ｓ?，首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定召開，可以采用集體討論、書面征求意見或者電子投票的方式，對(duì)有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行表決。業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得就未公示議題進(jìn)行表決。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定應(yīng)當(dāng)自作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于三十日，并告知物業(yè)所在地居（村）民委員會(huì)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議未能形成相關(guān)決議決定或者業(yè)主就表決結(jié)果存在重大意見分歧的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報(bào)告。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)查研究，指導(dǎo)修改完善相關(guān)議題后，督促組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議重新表決。

第十二條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備下列條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；

（三）遵守管理規(guī)約，無損害公共利益的行為；

（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職。

第十三條 業(yè)主委員會(huì)委員候選人通過業(yè)主推薦或者自薦，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，每屆任期一般不超過五年，委員可以連選連任。鼓勵(lì)和支持業(yè)主中符合條件的中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會(huì)成員以及具有財(cái)會(huì)、管理、法律等專業(yè)知識(shí)的人員參加業(yè)主委員會(huì)選舉。

籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，在選舉日的十五日前將候選人基本信息向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不得少于七日，并報(bào)送街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。

第十四條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案：

（一）業(yè)主委員會(huì)成員名單及基本信息；

（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；

（三）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄、決議；

（四）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案材料與物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、公安派出所、居（村）民委員會(huì)共享。

第十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立印章管理制度，財(cái)務(wù)制度，工作檔案制度，服務(wù)接待制度，以及業(yè)主委員會(huì)換屆審計(jì)和業(yè)主委員會(huì)主任離任審計(jì)等制度。

第十六條 業(yè)主委員會(huì)及其成員不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；

（二）抬高、虛增、截留由業(yè)主支付的建筑物及其附屬設(shè)施的維修、檢測(cè)等費(fèi)用；

（三）索取、收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人或者利害關(guān)系人的不正當(dāng)利益；

（四）明示、暗示物業(yè)服人減免物業(yè)費(fèi)；

（五）泄露業(yè)主信息或者將業(yè)主信息用于與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)；

（六）轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料；

（七）擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（八）拒不執(zhí)行業(yè)主共同決定的事項(xiàng)；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

有前款行為的，業(yè)主、利害關(guān)系人有權(quán)向有關(guān)部門舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法處理。

第十七條 實(shí)行業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、履職評(píng)估制度。業(yè)主委員會(huì)每年應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)述職，并向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報(bào)告履職情況。街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)履職情況進(jìn)行評(píng)估，并將評(píng)估結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十八條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍未組織的，可以由居（村）民委員會(huì)在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工作。

第十九條 物業(yè)管理區(qū)域由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以由業(yè)主自行管理。所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)等相關(guān)部門、組織應(yīng)當(dāng)予以指導(dǎo)和監(jiān)督。

全體業(yè)主或者執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以參照本條例依法決定共同事項(xiàng)和實(shí)施物業(yè)管理，應(yīng)當(dāng)對(duì)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用、期限、執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人等內(nèi)容作出約定并公示。業(yè)主自行管理區(qū)域內(nèi)的電梯、消防、安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理維修和養(yǎng)護(hù)。

第二十條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)探索組建由居（村）民委員會(huì)、業(yè)主代表等參加的物業(yè)管理委員會(huì)，臨時(shí)代替業(yè)主委員會(huì)開展工作：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立條件但未成立業(yè)主大會(huì)的；

（三）業(yè)主大會(huì)成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等七至十一人單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于二分之一。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定。成立業(yè)主大會(huì)的條件具備后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示委員名單，并告知縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依照本條例規(guī)定代行業(yè)主委員會(huì)相應(yīng)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)，推進(jìn)選舉業(yè)主委員會(huì)等。物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)規(guī)定征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定，并將共同決定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第三章　物業(yè)服務(wù)

第二十一條 新建物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下開展物業(yè)承接查驗(yàn)，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府以及業(yè)主代表可以參與，并對(duì)承接查驗(yàn)結(jié)果簽字確認(rèn)。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。物業(yè)交接后三十日內(nèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)相關(guān)資料報(bào)送至物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門。

第二十二條 縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門在住宅物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核實(shí)。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中安排在住宅物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，設(shè)置在地面以上一層或者二層。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)建立和保存下列檔案、資料：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)資料；

（二）監(jiān)控安防系統(tǒng)、電梯、水泵、消防等設(shè)施設(shè)備改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）清算預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用及相關(guān)賬冊(cè)、票據(jù)；

（四）業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)管理檔案；

（五）住宅裝飾裝修管理資料；

（六）物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開并及時(shí)更新包括但不限于下列事項(xiàng)：

（一）物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、聯(lián)系方式、維修保養(yǎng)記錄以及安全運(yùn)行狀況；

（四）年度專項(xiàng)維修資金使用、利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生收益的收支情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)公開的其他事項(xiàng)。

前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)應(yīng)當(dāng)持續(xù)公開并及時(shí)更新；其他項(xiàng)應(yīng)當(dāng)每年至少公布一次。

業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)日常巡查，在消防車通道、消防車登高操作場(chǎng)地、消防設(shè)施、消防器材設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)及禁止占用提醒，并定期組織檢驗(yàn)、維護(hù)，確保消防設(shè)施和器材完好有效；對(duì)人流干道、疏散通道、人防工程、化糞池、電梯等重點(diǎn)部位和重要設(shè)施進(jìn)行經(jīng)常性檢查。

巡查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，應(yīng)當(dāng)立即處理，并發(fā)出警示；發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人行為存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主、物業(yè)使用人及時(shí)處理，業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門報(bào)告；發(fā)現(xiàn)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位；存在重大事故隱患的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府和相關(guān)部門。

第二十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)房屋裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)在開工前告知物業(yè)服務(wù)人，簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，并配合進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)檢查。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查和監(jiān)督，及時(shí)勸阻違規(guī)裝飾裝修行為；對(duì)拒不改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)立即報(bào)告有關(guān)部門。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，不得有下列行為：

（一）違反物業(yè)服務(wù)合同減少物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或者提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、增加收費(fèi)內(nèi)容；

（二）未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，處分屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)；

（三）擅自利用或者允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（四）采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

（五）違反規(guī)定對(duì)建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行改造；

（六）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（七）干擾業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開和業(yè)主委員會(huì)選舉；

（八）強(qiáng)制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識(shí)別等生物信息方式使用共用設(shè)施設(shè)備；

（九）損壞、擅自停用公共安全防護(hù)設(shè)施設(shè)備；

（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則禁止的其他行為。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，具體范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由發(fā)展改革部門按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變化情況等因素，每三年對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從次年一月一日起，按照調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按照權(quán)責(zé)對(duì)等、質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)人不得擅自調(diào)整約定的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)人預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用原則上不得超過一年期限且不得超過合同有效期的剩余期限，不得強(qiáng)制或者變相強(qiáng)制預(yù)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

第二十九條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有爭(zhēng)議的，可以向發(fā)展改革部門咨詢，發(fā)現(xiàn)價(jià)格違法行為的，可以向市場(chǎng)監(jiān)管部門投訴舉報(bào)。

第三十條 鼓勵(lì)有條件的物業(yè)服務(wù)人向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康等領(lǐng)域延伸，滿足居民多樣化多層次居住生活需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人依法訂立個(gè)性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人提供個(gè)性化服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第三十一條 對(duì)配套設(shè)施不齊全、環(huán)境較差的老舊住宅小區(qū)，市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)制定整治改造計(jì)劃，并將改造整治規(guī)劃和年度計(jì)劃向社會(huì)公布。

老舊住宅小區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備的改造建設(shè)資金，主要由政府承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)居民協(xié)商確定老舊住宅小區(qū)的管理模式，指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，推動(dòng)建立物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

老舊住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由縣（區(qū)）人民政府承擔(dān)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

第四章　物業(yè)的使用和維護(hù)

第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的車位（庫(kù)）應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車的車位（庫(kù)）的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。當(dāng)事人未有約定，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租尚未出售、附贈(zèng)的車位（庫(kù)）的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，占用共有道路或者其他共有場(chǎng)地用于停放車輛的車位，屬于業(yè)主共有。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛不得占用、堵塞疏散通道、安全出口、消防車通道和登高操作場(chǎng)地，不得妨礙消防、急救等特種車輛執(zhí)行任務(wù)，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行，不得損壞共用設(shè)施設(shè)備。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行車輛停放管理義務(wù)，加強(qiáng)巡查，引導(dǎo)機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車使用人有序停放。

第三十四條 新建住宅小區(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配建電動(dòng)汽車、電動(dòng)摩托車、電動(dòng)自行車的停車場(chǎng)所和充電設(shè)施。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)，利用公共停車位建設(shè)相對(duì)集中的公共充電基礎(chǔ)設(shè)施并提供充電服務(wù)。業(yè)主安裝充電基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，符合規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合業(yè)主或者其委托的施工單位，提供相關(guān)圖紙和資料，配合并協(xié)助現(xiàn)場(chǎng)勘查、施工。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主的公共收益包括：

（一）利用業(yè)主共有的建筑物、停車場(chǎng)地、綠地、道路、通道、樓梯、房屋外墻、電梯、照明設(shè)施等共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后所得收益；

（二）因業(yè)主的共有部位、設(shè)施被侵占、損害或者被依法征收所得的賠償、補(bǔ)償費(fèi)用；

（三）共有資金產(chǎn)生的孳息；

（四）其他合法收入。

第三十六條 公共收益可以用于下列支出：

（一）補(bǔ)充建筑物及其附屬設(shè)施的專項(xiàng)維修資金；

（二）維修、更新、改造、增設(shè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外；

（三）業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)；

（四）第三方審核、審計(jì)、檢測(cè)所需費(fèi)用；

（五）業(yè)主大會(huì)決定的其他可以使用公共收益的事項(xiàng)。

專項(xiàng)維修資金余額不足首期應(yīng)籌集金額百分之三十的，百分之七十以上的公共收益金額應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，剩余部分的使用由業(yè)主共同決定。

未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得使用公共收益。任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占公共收益。

第三十七條 住宅小區(qū)公共收益應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與居（村）民委員會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶；業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)可以決定與居（村）民委員會(huì)設(shè)立公共收益共管賬戶。

實(shí)行公共收益共管賬戶的，居（村）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人使用公共收益的程序、范圍、額度等加強(qiáng)監(jiān)督，規(guī)范公共收益使用。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)做好對(duì)公共收益共管賬戶的監(jiān)督管理。

第三十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。建設(shè)單位自持、出租住房需要交納專項(xiàng)維修資金的，專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位交納。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)、辦理轉(zhuǎn)移登記后，轉(zhuǎn)讓物業(yè)的專項(xiàng)維修資金余額隨物業(yè)一并轉(zhuǎn)讓，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成物業(yè)滅失的，專項(xiàng)維修資金余額歸業(yè)主所有。

未交存首期專項(xiàng)維修資金的，建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

第三十九條 業(yè)主的專項(xiàng)維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十或者未建立賬戶的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織續(xù)籌、補(bǔ)建；續(xù)籌、補(bǔ)建方式、金額等具體事項(xiàng)由管理規(guī)約約定或者業(yè)主共同決定；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由所在街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織居（村）民委員會(huì)組織業(yè)主續(xù)籌、補(bǔ)建。

第五章　監(jiān)督管理

第四十條 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)做好物業(yè)服務(wù)人的信用信息征集和誠(chéng)信檔案管理，會(huì)同相關(guān)部門建立完善統(tǒng)一的物業(yè)管理信用評(píng)價(jià)機(jī)制和守信激勵(lì)、失信懲戒制度。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)助開展物業(yè)服務(wù)人信用信息的征集和核查工作。

第四十一條 縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法、公安、市場(chǎng)監(jiān)督管理、消防救援等部門和機(jī)構(gòu)為主體的綜合執(zhí)法服務(wù)進(jìn)小區(qū)工作機(jī)制和違法行為投訴登記制度，加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)執(zhí)法聯(lián)動(dòng)，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在住宅小區(qū)公布執(zhí)法責(zé)任單位和責(zé)任人聯(lián)系方式。

第四十二條 市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)投訴、舉報(bào)受理處置機(jī)制，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)管理活動(dòng)中的投訴、舉報(bào)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)受理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復(fù)投訴人、舉報(bào)人；屬于其他部門和單位職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)轉(zhuǎn)交有關(guān)部門和單位并告知投訴人、舉報(bào)人。

第六章　法律責(zé)任

第四十三條 違反本條例第二十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人不按照規(guī)定建立和保存相關(guān)檔案、資料的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正。

第四十四條 違反本條例第二十四條規(guī)定，未按照規(guī)定如實(shí)公開并及時(shí)更新有關(guān)信息的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政執(zhí)法部門處一千元以上五千元以下罰款。

第四十五條 違反本條例第二十七條第四項(xiàng)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人采取停止供水、供電、供氣、供熱或者限制業(yè)主及其車輛出入等方式催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，由城市管理行政執(zhí)法部門處二千元以上一萬元以下罰款。

第四十六條 負(fù)有住宅小區(qū)物業(yè)管理工作職責(zé)的單位及其工作人員在工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分。

第四十七條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章　附 則

第四十八條 本條例自 年 月 日起施行。